Расскажу реальную историю, произошедшую с моим родственником в южной столице России, который вступил в ЖСК в начале 2013 г., чтобы купить квартиру в долевом строительстве, и в итоге получил за $30 тыс. свою 35-метровую однокомнатную, через 8 лет с 35% недостроя.

С точки зрения финансов, из почти 400 млн руб. инвестиций пайщиков освоены и представлены заказчикам в натуральном виде порядка 280-290 млн руб., на почти 110-120 млн руб. нет даже визуального отчета, о бухгалтерском мы вообще не говорим из-за отсутствия такового.

Документы о расходах на строительство, со слов застройщика, оказались утеряны, их как бы невозможно восстановить. Хотя дубликаты этих документов обычно есть и у подрядчиков.

На претензии пайщиков — где деньги — очень ловкий адвокат застройщика (назовем его В.Басенко), ответил: «Все деньги потрачены, вы не можете обвинять председателя ЖСК, существует презумпция невиновности».

Судья, назовем ее Я.Рогачевой, похоже, восприняла этот аргумент, как потом оказалось, положительно.

Таким образом, использование В.Басенко более 100 млн руб. оказались не подтверждены документально, обычно это тянет на хищение в особо крупных размерах, с наказанием в виде лишения свободы до 10 лет, но, видно, не в нашем случае.

Здесь мошенник отделался, по решению Я.Рогачевой, всего 3 годами.

Если говорить о потерях дольщиков, можно выделить следующие, не считая моральных:

1. Достройка дома обойдется владельцу однокомнатной квартиры в сумму более 200 тыс. руб., а в доме 278 квартир и цокольный недостроенный этаж; итого на всех дольщиков около 70 млн руб.

2. Пайщики рассчитывали на квартиры и были вынуждены с 2014 г. заключать договора аренды. А это, без учета коммуналки, оплата за квартиру в месяц — более 10 тыс. руб. А за 7 лет — это уже 84 мес. х 10 тыс. руб. = 840 тыс. р. на семью, что составляет около 90% от стоимости однокомнатной квартиры. При условии, что из 278 «владельцев» этих квартир договор аренды были вынуждены заключить около 25%, потери составили более 60 млн руб. Но суд такие потери граждан, похоже, учитывать не собирался.

3. Один из аргументов В.Басенко, что нет денег на дострой — был резкий рост курса доллара в 2014 г. Аргумент неубедителен: во-первых, поскольку дом по договору должен был введен в эксплуатацию в 1-2 квартале 2014 г., контракты, комплектующие, материалы должны были быть оплачены еще в 2013 г., когда курс рубля был стабилен, на уровне 30 руб. за 1$. До осени 2014 г. $ тоже не намного вырос, до 33-36 руб., но не критично.

Таким образом, аргументы застройщика о росте цен, как причине недостроя, надуманны.

Подтверждений бухгалтерских отчетов о росте цен на приобретенные материалы и контракты тоже нет. С точки зрения курсовой разницы, в проигрыше как раз пайщики. Если в 2013 г. за 1 кв. м члены ЖСК платили около $30 тыс., что в рублях составляло около 900 тыс.; то в конце мая 2021 г. — по курсу 75 руб. — $30 тыс. превращаются уже в 2250 тыс. руб. За эти деньги без ремонта можно приобрести уже 2-х комнатную, а на окраине — 3-х комнатную квартиру без ремонта. Так кто оказался обманут?

4. В. Басенко заявил на суде публично, что мы покупали квартиры по цене 27-30 руб. за 1 кв. м, а теперь они стоят 70 руб./м2. Таким образом, пайщики даже выиграли. Здесь опять ложь.

Недостроенный дом, при отсутствие подключенных коммуникаций,  не в лучшем районе, риэлторами стал оцениваться в 24-25 рублей лишь после того, как пайщики собрали по 100 тыс. на дострой и немного продвинулись в стройке.

Таким образом, снова ложь застройщика, которую ни прокурор, ни судья Рогачева Я.Ю публично не оспорили.

5. В недостроенном и  не сданном в эксплуатацию доме Басенко продал котельную, подсобные помещения, которые являются общедомовой собственностью, не оказались на складе ни установленные металлические двери (порядка 300 шт.), ни 60% батарей отопления. Это тоже попахивает воровством. А из-за отсутствие сторожа в доме бомжами полностью уничтожена проводка.

6. Известно, что председатель ЖСК обязан ежегодно отчитываться перед пайщиками о своих действиях, расходах на строительство.

Ни одного публичного собрания с кворумом более 51% Басенко с членами ЖСК не провел, все вопросы решал единолично, о фактических расходах никого не уведомил.

Что это, как не грубое нарушение устава ЖСК, вуалирование хищений?

7. Говорят, мол, вы, пайщики, сами виноваты. В действительности абсолютное большинство пайщиков — это не кооператоры, которые инвестируют капитал в общее дело ради получения прибыли. Это многодетные семьи, пенсионеры, граждане скромных доходов.

Если кто-то еще думает, что вступление в ЖСК для приобретения квартиры делает пайщика реальным предпринимателем, он ошибается.

95% членов ЖСК уверены, что они просто таким образом приобретают квартиру, финансируя застройщика. И в этом их главная ошибка, т. к., отказываясь от своих прав (подписывая доверенность адвокату застройщика для оформления права собственности на квартиры) они отдают судьбу своей квартиры в чужие, подчас нечистоплотные руки, как потом и оказалось.

8. Одним из аргументов застройщика, почему он не продолжал строительство во второй половине 2014, в 2015 гг., была отговорка, что нет разрешения на присоединение к электросетям, а как получим, достроим дом за 3 мес., деньги есть. На деле отсутствие подключения к сетям 400 кВт., при наличии 15 квартир и возможности заимствования у соседних построенных им 2-х домов хотя бы по 15 кВт, (при использовании дизеля) — позволяло достроить дом, подключить котельную, воду, водоотведение, сделать в доме разводку коммуникаций, стяжку в 1 и 2 подъездах, штукатурку стен.

Аргумент — нет подключения к сетям — был использован председателем, чтобы затянуть стройку и вручить пайщикам свидетельство госрегистрации на право собственности на недостроенные квартиры.

По правилам, такое свидетельство выдается при сданном в эксплуатацию доме, при подключенных коммуникациях.

Как удалось Басенко обойти жесткие государственные требования — загадка, но это означает, что и застройщик, и госприемщик дома скорее всего вступили по поводу готовности дома в сговор. Почему пайщики подписали свидетельство госрегистрации в 1 квартале 2015 г.? Им было сказано, что через 3 месяца дом будет достроен. Ну кто будет против — получить настоящий ордер на право собственности на квартиру, который он так долго ждал или подождать еще 3 месяца? Похоже, здесь также был заранее продуманный обман.

9. Но с 2015 г., как только свидетельство было выдано пайщикам, строительство дома было приостановлено окончательно. Теперь, мол, вы владельцы, на руках у вас свидетельства на право собственности — достраивайте дом за свой счет. Хитро.

10. Непонятно, что подвигло Басенко к откровенному мошенничеству почти на завершающем этапе (70-73% готовности дома), да еще, как заявил прокурор, в особо крупном размере, при том, что два его дома рядом он все-таки достроил, неизвестно. Но известно, что, не завершив строительства нашего дома, он предпринял строительство еще другого, который тоже строил незаконно и тоже не достроил. Но эта одиссея уже за пределами нашей компетенции

11) Проблемы застройщика были предопределены самим подходом к строительному бизнесу:

? Строительство 10-ти этажного дома по ул. Есенина, 127/2 в Краснодаре осуществлялось Басенко В.А. без необходимой разрешительной документации с 2012 г.

? Информация о регистрации договоров участия в долевом строительстве объекта из Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии РФ в департамент не поступало. Басенко не имел права привлекать денежные средства пайщиков на строительство.

? По мнению администрации Краснодарского края, дом по ул. Есенина, 127/2 возведен застройщиком Басенко В.А с нарушением требований законодательства, без разрешения на строительство и без проектной документации. На основании выявленных нарушений Администрацией муниципального образования г. Краснодара 27.01.15 г. подано исковое заявление к Басенко в Прикубанский суд г. Краснодара о сносе объекта.

Таким образом, пайщики ЖСК были в одном шаге от утраты собственности из-за авантюризма застройщика. Дело было начато с обмана и пайщиков, и администрации.

? Прикубанский суд стал на сторону пайщиков, и решением от 17.02.15 г. в сносе многоквартирного дома администрации отказал. По иску прокурора Прикубанского административного округа г. Краснодара судом выносилось решение от 29.05.17. об обязанности застройщика устранить нарушения, допущенные при строительстве жилого дома. Принять меры по подключению его к инженерным коммунальным сетям газоснабжения, водоснабжения водоотведения, электросетям, устранить все внутренние недоделки. Решение суда В.Басенко не выполнил до сих пор.

12. Отсутствие разрешения на строительство обусловили также проблемы с подключением коммуникаций, серьезные спекуляции на этой теме.

Таким образом, авантюрная рискованная незаконная импровизация со строительством с самого начала поставила строящийся дом, пайщиков в исключительно невыгодное положение.

Многие пайщики говорят, мол, если бы они знали, что нет разрешения и утвержденного плана строительства дома, что узаконивать дом придется по суду, а застройщик имел в прошлом судимость — они ни за что не согласились бы стать членами ЖСК.

13. Позиция суда, вынесшего преступнику столь мягкий приговор, вызывает удивление. Россия — правовое, социальное государство, которое, по Конституции, должно защищать своих граждан. А здесь наш высокий суд почему-то сверхгуманно отнесся к преступнику, отпустив его из зала суда (ему зачли срок изоляции под следствием 1 день за 1,5). Неужели высказывание классиков, что «право есть возведенное в закон воля господствующего класса», а В.Басенко — представитель крупного бизнеса, относятся и к социально-ориентированной России?

14. Непонятна и волокита со следствием и судом: 2 года и масса госсредств были потраченоына типичный процесс, где вина застройщика была очевидна с самого начала. Кстати, к следствию по делу Басенко приступили после 12 заявлений обманутых членов ЖСК-пайщико. Неудовлетворенные решением суда пайщика подали на апелляцию.

Что нужно делать, чтобы не попасть на крючок недобросовестным застройщикам:

1. Навести справки в сетях о данном застройщике, негативные отклики — верный знак, что нужно быть осторожным; Если застройщик в долгах и на плохом счету — в департаменте по строительству администрации о нем будут сведения.

2. Установить, имеет ли застройщик разрешение на строительство и утвержденный проект или он будет узаконивать свой объект по суду, что чревато проблемами?

3. Выяснить, имеются ли у застройщика разрешения и оплаченные контракты на присоединения к сетям, и каков срок их реализации.

4. Есть ли у строителя собственный офис, постоянный штат строителей или он посредник, который арендует офис и приглашает бригады строителей, нередко гастербайтеров. В этом случае его ничто не держит на стройке, он может быстро свернуть бизнес.

5. Внимательно читайте договор, особо — пункт об ответственности застройщика за ввод объекта в эксплуатацию.

Она должна иметь материальный характер, в качестве форс-мажора может быть только наводнение, землетрясение, прямое попадание метеорита, военные действия, никакой импровизации.

6. Создайте группу активистов, особенно из числа живущих неподалеку и пайщиков, наблюдайте за ходом стройки регулярно; приостановка строительства —  дурной знак. Даже если нет электричества, застройщику достаточно 20-40 кВт., чтобы вести любые строительные работы. На крайний случай может быть использован недорогой электродизель на 40-50 кват.

7. Если вы член ЖСК, застройщик обязан регулярно, хотя бы раз в полгода, собирать вас на собрание и уведомлять о ходе строительства, о проблемах, расходах.

Ревизионная комиссия, в которую должны входить члены ЖСК, также должна регулярно отчитываться о ходе дел, финансовых тратах.

Крупные проекты утверждаются голосованием.

8. На стройке должна быть постоянная служба материально-ответственных сторожей, видеонаблюдения за домом, на окнах первого этажа желательно установить решетки, на входах в подъезды — металлические двери для противодействия несанкционированному проникновению и воровству;

9. Активисты должны проверить документы о вводе дома в эксплуатацию до выдачи Свидетельства на право собственности.

После получения таких свидетельств ответственность за недострой, нарушения при строительстве ляжет также на дольщиков, членов ЖСК.

10. Контролируйте недопустимость продажи застройщиком помещений общего пользования (никто из членов ЖСК их не должен приобретать). При доме должна быть котельная, которая тоже должна составлять часть общедомового имущества, и принадлежать дольщикам, владельцам квартир.

Если котельная будет продана застройщиком третьим лицам, кто как бы будет ее эксплуатировать, не исключен неконтролируемый рост цен на услуги теплоснабжения дома.

11. При возникновении осложнений с застройщиком нужно оперативно нанять опытного юриста и подавать документы в суд с обвинением в мошенничестве, если застройщиком не будет предоставлен отчет об использовании средств членов ЖСК по назначению.

Ревизионная комиссия должна проверить расценки застройщика на комплектующие и работы, которые должны находиться на уровне средних в регионе.

12. На заключение договора об участии в долевом строительстве желательно взять с собой знакомого юриста, который бы выяснил все выше отмеченные проблемы. Возможные миллионные потери стоят того, чтобы оплатить пару тысяч рублей за квалифицированную консультацию.

Не спешите расставаться с деньгами без уверенности в надежности застройщика.

13. Наконец, если у застройщика была судимость, несмотря на то, что она снята, этот вариант приобретения квартиры становится особенно рискованным.

14. Собираетесь приобретать недвижимость — заранее внимательно ознакомьтесь с законодательством на этот счет, знайте свои права и обязанности; потом может быть уже поздно.

15. Борьба с недобросовестным застройщиком — это ваш вклад не только в защиту своих интересов, но и в построение справедливого демократического общества, это гражданский долг. Никто за вас это не сделает.

Читайте также: Дипломатический скандал: жена посла напала на продавца (ВИДЕО)

Василий Титов, специально для «Русской Весны»